每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤
曾被视为房地产行业“现金奶牛”的物业管理也正面临资金难题。
克而瑞物管研究中心数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
中物智库数据同样显示，2025年百强物企住宅物业费收缴率已跌至82.3%，行业住宅物业服务满意度仅73.2分，创下近年新低。
“这绝非简单的周期性波动，而是宣告了行业彻底告别依附地产的粗放增长时代，正式进入一场关乎生存与价值重构的‘硬仗’。”中物智库在报告中指出。
物业费越来越难收
2月24日，第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司向合肥北辰天都小区发出了《对外工作联络函》，明确指出“业主物业费收缴率持续偏低，已入住业主欠费情况较为突出”“项目长期经营亏损，客观上已无力继续维持物业服务所做出的商业及运营决策”，公司将于2026年5月24日起正式撤出小区的物业服务工作。
同样是在今年初，融创服务太原分公司正式向当地住建部门提交了撤场申请，拟于2026年4月30日前退出对晋中市通建融创城的物业服务，理由也是项目“长期处于亏损状态，超出公司可持续经营的承受范围”。
据克而瑞物管监测，2025年物业撤场项目有173个，其中64.7%的案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”。而“主动撤出”的背后则主要是由于小区物业费收缴率低，导致现金流承压。
一头部物业企业相关负责人告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）：“当前公司在物业费收缴上确实遇到了很大困难，项目属性决定了物业费收缴情况。”她举例称，如老旧小区、回迁房，或者部分投资属性较强的小区，物业费收缴率非常低，但商品房特别是开盘当年清空、入住率较高的小区，收缴率就比较高。
据其透露，集团对每个区域公司的收缴率有一个强制标准，但“部分项目确实难以达标的，则可能以组团形式，通过区域均值达到标准”。她坦言，公司通过社区活动、居民活动等提高满意度，以激发业主的缴费意愿；同时围绕家政、装修、房屋检测、陪诊以及单身经济等去发展新的增值业务，“以辅助业务形式补贴项目营收”。
克而瑞物管数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑；上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
中物智库调研数据显示，2025年百强企业住宅物业费收缴率仅82.3%，较上年减少2.4个百分点。回溯历史，这一数据较2020年左右的93%高点，已下滑约10个百分点。这意味着，即便是行业标杆，也未能幸免于业主缴费意愿持续走低带来的现金流压力。
“收缴困境源于政策、市场与业主行为的三重挤压。”克而瑞物管在报告中指出，近年来多地出台了物业费政府指导价政策，对普通住宅的前期物业费标准进行严格管控，部分业主或存在“不降不缴”或“服务未明显改善就不缴费”的观望心态，业主缴费意愿下降；同时空置房物业费折扣政策进一步加剧了收缴压力。
与此同时，居民收入预期不稳定，对物业费等固定支出的敏感度提升，部分业主延迟或拒绝缴纳物业费。“未来，行业收缴率下行的趋势仍将持续，行业现金流与运营稳定性将持续承压。”
全面进入下半场
下降的不仅仅是收缴率，还有业主满意度。
中物智库数据显示，2025年行业住宅物业服务满意度仅73.2分，较上年同期减少1.4分。安保、保洁、绿化、维修等基础服务的投诉率显著上升，其中“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为业主诟病的焦点。
“服务质量是收缴率的核心支撑，满意度是服务质量的直接体现。”中物智库表示，每一次漏水维修、每一次停车引导、每一次清洁服务，都在积累或消耗业主的满意度，进而影响业主的缴费意愿。物业企业要提升收缴率，不能单纯依靠催费，而需系统性解决历史遗留问题、提升服务品质、增强信息透明度。
以杭州河汇板块东方御府为例，据钱江晚报报道，小区的物业费收缴率已经连续4年达到100%，关键就在于物业团队入驻后在服务品质上下功夫，对小区环境卫生、设施设备维护等进行了大力提升，物业服务逐步赢得了业主认可。
碧桂园服务也通过对上海静安区阳曲小区周边资源整合、开发增值服务、构建共治模式等，让这个房龄超40年、物业费不足1元的老旧小区，实现了“微利可持续”的运营破局。
而万科物业已在重庆万科金域学府翰林小区等多个项目落地“弹性定价”模式。
注：2024年底，万科物业提出“弹性定价”，根据95个服务空间和1530个作业对象梳理了158项必选服务，确保社区基本运营安全和秩序；另有350项自选服务，由业主按需共同选择服务事项和频次。
“物业管理行业已经走过了‘依附地产、粗放增长’的上半场，全面进入‘独立运营、精耕细作’的下半场。”中物智库表示，满意度与收缴率的双降，是行业长期积累矛盾的集中爆发，也是转型阵痛的必然体现，更是行业向高质量发展转型的重要契机。“这个新赛场上的赢家，不一定是规模最大的企业，而是那些擅长处理历史遗留问题、敢于拥抱服务透明化、能在微观层面化解宏观矛盾的企业。”
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